Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer in Deutschland fällt bei der entgeltlichen Veräußerung von Immobilien an. Das sind im Wesentlichen: ƒ Kauf von unbebauten Grundstücken, ƒ Kauf von Häusern jeglicher Größe, ƒ Kauf von Eigentumswohnungen (eingeschlossen Sondereigentum), ƒ Kauf von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, ƒ Vorgänge im Zusammenhang mit Erbbaurechten wie Bestellung, Verlängerung oder Verkauf.

Schon bald nach der Beurkundung des Kaufs beim Notar werden Sie den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten. Man kann festhalten, dass nahezu jeder entgeltliche Erwerb von Immobilien in Deutschland zur Grunderwerbsteuer herangezogen wird. Die beabsichtigte Nutzung ist hierbei nicht von Bedeutung. Gerade hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch bei Eigennutzung von Gebäuden die Erhebung der Grunderwerbsteuer rechtmäßig ist, obwohl es keinerlei Begünstigung zum Beispiel durch die mittlerweile abgeschaffte Eigenheimzulage gibt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Nach dem Gesetz sind die Steuerschuldner die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen. Das hört sich etwas kompliziert an, bedeutet aber nichts anderes, als dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die Grunderwerbsteuer schulden. Dabei ist zu beachten, dass Verkäufer und Käufer die Steuer nicht zur Hälfte zahlen müssen, sondern Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer sind. Das Finanzamt könnte sich also einen von beiden heraussuchen, der die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. In den meisten notariellen Kaufverträgen wird daher festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer entrichten soll. Nahezu ausnahmslos wird vertraglich der Käufer des Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Von diesem wird das Finanzamt zunächst die Steuer einfordern. Sollte aber die Grunderwerbsteuer bei diesem nicht einzutreiben sein, kann das Finanzamt aufgrund der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft auch den anderen Vertragspartner in Anspruch nehmen.

Bei gerichtlichen Auktionen, in denen eine Immobilie oder ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren den Eigentümer wechselt, ist aber stets der Meistbietende der Steuerschuldner. Voraussetzung für die Entstehung der Grunderwerbsteuer ist, dass bei einem im Inland belegenen Grundstück ein Erwerbsvorgang stattfindet. Die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn sich der Verkäufer und Käufer in einem notariellen Vertrag auf die Übereignung eines Grundstücks einigen und das entsprechende Verpflichtungsgeschäft wirksam ist. Die Zahlung des Kaufpreises ist für das Entstehen der Grunderwerbsteuer ohne Bedeutung. Wenn Sie das Grundstück ohne notariellen Vertrag, also beispielsweise in einer Zwangsversteigerung erwerben, entsteht der Steueranspruch mit der Abgabe des Meistgebotes. Ansonsten führen sämtliche denkbaren Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen, zur Steuerentstehung.

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht

Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind:

Kleinbetragsregelung
Wenn die Gegenleistung nicht höher als 2.500 Euro ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies ist aber kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Ist der Kaufpreis nur einen Euro höher, wird auf den gesamten Betrag die Grunderwerbsteuer berechnet.

Schenkungen und Erbschaften
Bei Schenkungen von Grundstücken oder Erbschaften im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier mangelt es zudem auch an der Gegenleistung

Bei Schenkungen unter Auflage wird der Wert der Auflage als Grundlage der Besteuerung herangezogen. Steuerpflichtig ist der Wert solcher Auflagen, der bei der Schenkungsteuer abgezogen werden kann. Das gilt auch für den Nießbrauch, z. B. für ein Wohnrecht. Auf den Wert des Nießbrauchsrechtes fällt damit Grunderwerbsteuer an. Vereinfacht kann man sagen, dass lediglich eine Doppelbesteuerung vermieden werden soll: Entweder hat der neue Grundstückseigentümer die Belastung durch Erbschaft- / Schenkungsteuer oder durch die Grunderwerbsteuer zu tragen

Weitere Steuerbefreiungen
Veräußerungen zwischen Ehepartnern unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Durch eine Gesetzesänderung im Jahressteuergesetz 2010 wurde jetzt eine völlige Gleichstellung von gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern erreicht. Hierdurch fällt bei Grundstücksübertragungen zwischen Lebenspartnern keine Grunderwerbsteuer mehr an.

Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sind Grundstücksübertragungen durch den geschiedenen Ehe- / Lebenspartner des Veräußerers, wenn diese im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Partnerschaft erfolgen.

Bei Grundstücksveräußerungen, bei denen Erwerber und Veräußerer in gerader Linie miteinander verwandt sind, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Verwandte in gerader Linie sind: Großeltern, Eltern, Kinder und Adoptivkinder (diese sind den eigenen Kindern rechtlich gleichgestellt) .

Zweifelsfragen tauchen oft auf, wenn die Eltern zum Beispiel ein Haus zu gleichen Anteilen an Tochter und Schwiegersohn verkaufen . Der gesamte Verkauf bleibt in diesen Fällen nach § 3 Nr . 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Es werden nämlich auch die Ehegatten der Angehörigen in gerader Linie begünstigt. Dies gilt auch für Stiefkinder und deren Ehegatten.

Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Wie bereits beschrieben hat weder die Übergabe des Grundstücks noch die Grundbucheintragung und auch nicht die Kaufpreiszahlung Einfluss auf die Entstehung der Steuer. Das Finanzamt wird den Steuerbescheid erlassen, sobald es aus der Mitteilung des Notars von der Grundstücksveräußerung erfährt. Nach § 18 GrEStG sind die Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag eine Veräußerungsanzeige zu übersenden. Wenn das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt hat und dieser verschickt wurde, ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig. Erst wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, wird das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen. Obwohl die Zahlung der Grunderwerbsteuer nach dem BGB keine zwingende Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ist, dürfen die Grundbuchämter nach § 22 GrEStG die Eintragung erst vornehmen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Diesen Betrag sollten Sie daher bereits bei der Finanzierung des Grundstücks mit einplanen, weil eine Stundung kaum in Betracht kommt
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Bemessungsgrundlage

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Gegenleistung, die der Erwerber aufwendet, um das Eigentum an der Immobilie zu erhalten. Neben dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis können dies auch die mit übernommenen Verbindlichkeiten sein oder auch Rechte, die an dem Grundstück bestehen (z. B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte).

Nicht in die Bemessungsgrundlage eingerechnet werden die anfallenden Notarkosten und die auf den Erwerb entfallenden Grunderwerbsteuern selbst. Maklergebühren zählen nur dann zur Bemessungsgrundlage, wenn Sie diese vertraglich übernehmen, obwohl eigentlich der Verkäufer laut Maklervertrag der Schuldner der Courtage wäre.

Beispiel: Der Verkäufer hat den Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt und verpflichtet sich zur Zahlung einer Erfolgsprovision. Im Notarvertrag wird die Verpflichtung zur Zahlung der Provision auf den Käufer abgewälzt. Die Provision ist in voller Höhe grunderwerbsteuerpflichtig, da sie laut Maklervertrag zunächst vom Verkäufer geschuldet wurde.

Beispiel: Der Verkäufer hat den Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Laut Maklervertrag ist die Leistung für den Verkäufer kostenlos, der Käufer zahlt jedoch eine Maklerprovision. Die Provisionszahlung des Käufers unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, denn er zahlt aufgrund eigener Verpflichtung gegenüber dem Makler.

Steuersatz

Die Grunderwerbsteuer beträgt gemäß § 11 GrEStG grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Allerdings können die Bundesländer seit dem 01. 09. 2006 einen anderen Steuersatz festlegen. Von dieser Regelung haben einige Länder Gebrauch gemacht und den Steuersatz nach oben angepasst, während andere dies bereits geplant haben.

Hinweis: Wie hoch der Steuersatz in einem bestimmten Bundesland ist, erfahren Sie auf den Internet-Seiten des jeweiligen Landesfinanzministeriums.

So können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen

Im Notarvertrag kann durch detaillierte Aufschlüsselung des Kaufpreises Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer genommen werden. Vom Grundgedanken soll nur der Erwerb der Immobilie besteuert werden und damit fallen Einrichtungsgegenstände, die beim Kauf in der Immobilie verbleiben und mit übernommen werden, nicht unter die Grunderwerbsteuer. Begünstigte Einrichtungsgegenstände können z. B. Einbauküche, Sauna, Lampen sein, wobei fest mit dem Gebäude verbundene Wandschränke meist nicht hierzu zählen.

Wenn mit dem Kauf einer Immobilie auch Einrichtungsgegenstände erworben werden, sollte man daher darauf achten, den Kaufpreis bereits im notariellen Vertrag aufzuteilen. Hierbei sollten Sie aber realistisch bleiben. Die Aufteilung darf nicht zu unangemessenen Gestaltungen führen. Das Finanzamt wird sich zur Berechnung der Grunderwerbsteuer keine Verträge unterschieben lassen, bei denen die Einrichtung im Verhältnis zum Grundstückskaufpreis unangemessen hoch ist.

Im Zwangsversteigerungsverfahren erworbene Grundstücke unterliegen ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Hierbei ist die Gegenleistung das Meistgebot zuzüglich des Werts der Rechte, die weiterhin bestehen bleiben. Oftmals werden Grundschulden des Voreigentümers mit übernommen und sind in die Bemessungsgrundlage mit einzurechnen. Bei einem Tausch besteht die Bemessungsgrundlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG im Verkehrswert des hingegebenen Grundstücks, korrigiert um etwaige Aufzahlungen.

Grunderwerbsteuer als Bauherr

Ein Bauherr, der in eigener Regie ein Grundstück bebauen lässt, muss auf das Gebäude keine Grunderwerbsteuer zahlen. Grunderwerbsteuer kann lediglich für den Erwerb des unbebauten Grundstücks anfallen. Wenn Sie hingegen beabsichtigen, ein Haus von einem Generalunternehmer bauen zu lassen, können etliche Fallstricke lauern. Sie sollten unbedingt darauf achten, dass der Vertrag, mit dem das Grundstück gekauft wird, strikt vom Bauvertrag getrennt ist. Sobald Sie Grundstück und Haus in einem einheitlichen Vertrag kaufen, fällt auf die Gesamtsumme die Grunderwerbsteuer an. Auch Verträge, die bei erster Betrachtung voneinander getrennt, aber faktisch miteinander verbunden sind, werden insgesamt mit Grunderwerbsteuer belastet.

Beispiel: Sie kaufen von einem Bauträger ein Grundstück, dass dieser bereits auf Vorrat hat. Hierbei ist es meist so, dass Sie dieses Grundstück überhaupt nur bekommen, weil Sie sich verpflichten, den Bauträger gleichfalls mit der Errichtung der Immobilie zu beauftragen. In diesem Fall sind die Verträge wirtschaftlich miteinander verbunden.

Insbesondere bei Fertighausfirmen kommt es oft vor, dass diese bereits geeignete Grundstücke in der Auswahl haben oder mit den Grundstücksverkäufern entsprechende Vereinbarungen geschlossen haben. Beide Verträge sind in diesen Fällen eng miteinander verbunden und werden zur Grunderwerbsteuer herangezogen.

Der Bundesfinanzhof sieht hier sehr schnell einen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag. Selbst wenn der Bauträger nicht selbst Verkäufer des Grundstücks ist und den Grundstückskauf nur vermittelt, kann das ein einheitlicher Vorgang sein. Grunderwerbsteuer fällt dann auch auf den Baupreis an.

Eine Beurteilung von Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung als getrennte Vorgänge wird faktisch nur dann vorliegen, wenn der Bauherr eigenständig nach einer Baufirma sucht und keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks besteht. Sie müssen also selbst darüber entscheiden können, wen Sie mit der Bauausführung beauftragen.

Daher sollte man sich als Bauherr gut überlegen, ob man ein einheitliches Bauangebot annimmt, da mindestens 3,5 % der Bausumme, die zusätzlich als Grunderwerbsteuer berechnet werden, doch ein ansehnlicher Betrag sind.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die beim Kauf und Bau von Immobilien fällige Grunderwerbsteuer als zulässig anerkannt. Die Grunderwerbsteuer wird daher beim Kauf von einem Bauträger zusätzlich zur Umsatzsteuer auf Bauleistungen erhoben

Erwerb von sanierungsbedürftigen Gebäuden

Wie bei den Fällen, in denen vom Bauträger ein zu errichtendes Gebäude mit dazugehörigem Grundstück erworben wird, verhält es sich auch bei Sanierungen und Renovierungen. Wenn Sie mit dem Veräußerer der Immobilie vereinbart haben, dass dieser die Sanierung oder Renovierung vornimmt, wird die Grunderwerbsteuer von der Gesamtsumme berechnet. Auch hier helfen getrennte Verträge für Immobilienkauf und Renovierung nicht weiter. Es wird dabei stets davon ausgegangen, dass der Käufer das Ziel hatte, eine Immobilie in bezugsfertigem Zustand zu erwerben.

Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlt mit dem Wohngeld jeden Monat auch in die Instandhaltungsrücklage. Hiermit wird ein Guthaben geschaffen, das bei Bedarf für größere Instandhaltungen der Wohnanlage verwendet wird. Bei Verkauf einer Eigentumswohnung geht der Anteil an der Instandhaltungsrücklage automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Der für die Wohnung vereinbarte Kaufpreis entfällt damit automatisch auch auf das Guthaben der Instandhaltungsrücklage. Sie sollten daher stets den Betrag der Instandhaltungsrücklage beim Verwalter in Erfahrung bringen, der zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die von Ihnen erworbene Wohnung entfällt. Am unproblematischsten ist es, wenn dieser Betrag bereits im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen ist. Bei einem angenommenen Guthaben von 10.000 Euro beläuft sich die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer immerhin auf mindestens 350 Euro.

Erschließungskosten

Bei bereits vollständig erschlossenen Grundstücken sind die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten und fallen damit ebenfalls unter die Grunderwerbsteuer. Etwas anderes kann nur bei folgenden Fallgestaltungen infrage kommen:

Die Erschließungskosten waren bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht fällig.

Grundstücke, die von der Gemeinde gekauft wurden, sind noch nicht vollständig erschlossen. Die Erschließungskosten werden dann meist per Abgabenbescheid erhoben und fallen nicht unter die Grunderwerbsteuer.

Die Gemeinde hat die Erschließung nach § 124 Baugesetzbuch auf einen Dritten übertragen, von dem Sie das Grundstück kaufen möchten. Wenn der Gegenstand der Übereignungsverpflichtung das unerschlossene Grundstück ist, gehört das vom Erwerber zu zahlende Entgelt für die künftige Erschließung nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.