Wer muss Grundsteuer zahlen?

Grundstückseigentümer sind zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Mit Grundsteuer belegt werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie bebaute und unbebaute Grundstücke, also Bauland und Immobilien jeder Art. Außerdem trifft die Grundsteuer Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Beim Erbbaurecht wird sowohl für das belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht jeweils ein Einheitswert festgestellt. Steuerschuldner für die gesamte Grundsteuer aus beiden Einheitswerten ist der Erbbauberechtigte.

Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden wird für den Grund und Boden sowie für das Gebäude jeweils ein eigener Einheitswert festgestellt. Die Grundsteuer für den Grund und Boden schuldet dessen Eigentümer, wohingegen für das Gebäude dessen wirtschaftlicher Eigentümer Steuerschuldner ist.

Von der Grundsteuer befreit sind Grundstücke im Besitz der öffentlichen Hand, der Kirche und von Körperschaften, die gemeinnützige oder mildtätige Zwecke verfolgen.

In der Regel ist der Grundstückseigentümer als Steuerschuldner leicht festzustellen. Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümern, haften sie gemeinschaftlich für die Grundsteuer.

Die Grundsteuer pro Kalenderjahr festgesetzt

Die Grundsteuer wird als Jahressteuer festgesetzt. Dabei wird von den Eigentumsverhältnissen zum 1. Januar eines jeden Jahres ausgegangen. Das bedeutet: Wer am 1. Januar Grundstückseigentümer war, muss die Grundsteuer für das gesamte Jahr zahlen

Wichtig: Eigentümerwechsel während des Jahres werden nicht berücksichtigt. Das bedeutet: Kaufen Sie im Jahr 01 ein Grundstück, wird für Sie erst ab dem Jahr 02 Grundsteuer fällig.

So funktioniert die Festsetzung

Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben, in deren Gebiet sich das Grundstück befindet. Für die Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige, weil fest kalkulierbare Einnahmequelle.

Die Steuerfestsetzung richtet sich nach dem Wert eines Grundstücks. Der Grundstückswert ist dabei nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes als Einheitswert zu ermitteln.

Sobald ein solcher Einheitswert festgestellt ist, wird nach den Vorschriften der §§ 14 und 15 GrStG der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Das geschieht als automatische Folge der Einheitswertfeststellung. Auch wenn der Grundsteuermessbetrag in der Regel zusammen mit dem Einheitswertbescheid mitgeteilt wird, sind die beiden Ermittlungen formal getrennte Verwaltungsakte. Die Einheitswertfeststellung ist als Grundlagenbescheid bindend für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages.

Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag ist damit Folgebescheid der Einheitswertfeststellung. Das bedeutet: Dieser Folgebescheid wird bereits durch Erlass des Grundlagenbescheides ausgelöst und ist an diesen Grundlagenbescheid gebunden. Kommt es zu einer Veränderung des Einheitswertbescheides, ändert sich automatisch auch der Folgebescheid über den Grundsteuermessbetrag.

Die Ergebnisse der Ermittlung des Grundsteuermessbetrages werden den Gemeinden mitgeteilt. Hier gilt der Grundsteuermessbetrag als Grundlagenbescheid, auf dessen Basis die Gemeinde den Grundsteuerbescheid als Folgebescheid erlässt.

Schritt 1: Ermittlung des Einheitswertes

Der Einheitswert bezeichnet eine steuerliche Messgröße für inländische Grundstücke, der von dem Finanzamt, in dessen Zuständigkeit sich das Grundstück befindet (Lagefinanzamt), ermittelt und dem Grundstückseigentümer per Bescheid mitgeteilt wird (§ 19 BewG). Dieser Wert ist die Basis der Grundsteuererhebung.

Er ist für die Folgebescheide (Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) bindend hinsichtlich Grundstücksart (z. B. Ein- oder Zweifamilienhaus), Grundstückswert (Höhe des Einheitswerts) und Zurechnung des Grundstücks (Eigentümer).

Der Einheitswert wird anhand der in einem Fragebogen beim Eigentümer eingeholten Angaben festgelegt. Dieser Bogen wird beim Erwerb oder der Änderung der Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und bei baulichen Aktivitäten versandt. Ihm sind eventuelle Baupläne, Flächenberechnungen und Angaben von zu erwartenden bzw. erzielten Mieteinnahmen beizufügen.

Nach § 21 BewG sollen alle sechs Jahre die Einheitswerte allgemein festgestellt werden. Zu diesen Hauptfeststellungen sollen die Wertverhältnisse eines Grundstücks zum Jahresanfang ermittelt werden. In der Zeit zwischen zwei Hauptfeststellungen werden Einheitswerte auf den Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung zurückberechnet.

Nach diesem Prinzip sollte die Einheitswertfeststellung den Verkehrswert eines Grundstückes mit maximal sechs Jahren Zeitverzug widerspiegeln. Soweit die Theorie. In der Praxis gab es in den alten Bundesländern zuletzt eine Hauptfeststellung auf den 01.01.1964. In den neuen Bundesländern werden Einheitswerte noch auf Basis der Wertverhältnisse zum 01.01.1935 festgestellt.

Wenn Sie die Einheitsbewertung für nicht zutreffend halten (z. B. weil eine zu hohe Grundfläche zugrunde gelegt wurde oder weil es sich bei Ihnen um ein Zwei- statt einem Einfamilienhaus handelt), müssen Sie innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Einheitswertbescheid einlegen. Das wird oft nicht getan, weil der Einheitswert meist deutlich unter dem Verkehrswert liegt und der Bescheid keine Zahlungspflicht auslöst. Nach einem Monat wird dieser Bescheid dann bestandskräftig.

Schritt 2: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags

Als zweite Stufe nach der Einheitswertfeststellung ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Dieser ergibt sich, indem man den Einheitswert mit einer im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Es gilt also:

Einheitswert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag.

Die Steuermesszahl hängt von der Art des Grundstücks ab, außerdem ist sie in den alten und neuen Bundesländern unterschiedlich.

Regelung in den alten Bundesländern

In den alten Bundesländern gelten folgende Steuermesszahlen:

bei Einfamilienhäusern
2,6 ‰ des Einheitswertes für die ersten € 38 346,89 des Einheitswertes und
3,5 ‰ des übersteigenden Einheitswertes.

bei Zweifamilienhäusern
3,1 ‰ des Einheitswertes,
bei allen übrigen Grundstücken (auch unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen) 3,5 ‰ des Einheitswertes.

Sobald ein Einheitswert festgestellt ist, muss nach dem Grundsteuergesetz auch ein Steuermessbetrag ermittelt werden. Fehler in diesem Verfahren können aufgrund der Ausgestaltung nur schwer vorkommen. In der Regel liegen Fehler oder Unstimmigkeiten, die zu Auseinandersetzungen über die festgesetzte Steuermesszahl führen, in der Feststellung des Einheitswertes begründet. In solchen Fällen müssen Sie gegen den Grundlagenbescheid über die Festsetzung des Einheitswertes vorgehen.

Ein Einspruch gegen den Messbescheid hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn bei der Messbetragsberechnung ein falscher Einheitswert zugrunde gelegt oder eine falsche Steuermesszahl verwendet wurde.

Schritt 3: Der Grundsteuerbescheid

Ist die Grundsteuermesszahl festgestellt, erhält die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, eine Information über diese Feststellung. Die Gemeinde erstellt auf Basis der Steuermesszahl nun einen Grundsteuerbescheid, indem sie die Steuermesszahl mit ihrem per Gemeindesatzung festgelegten Hebesatz multipliziert. Es gibt einen eigenen Hebesatz für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) sowie für die Grundstücke (Grundsteuer B).

Der Grundsteuerbescheid ergeht automatisch als Folgebescheid des Einheitswertbescheides und des Grundsteuermessbescheides. Den Grundsteuerbescheid kann man deshalb nur dann anfechten, wenn z. B. bei der Steuerberechnung ein falscher Grundsteuerhebesatz zugrunde gelegt wurde. In diesem Fall muss man innerhalb eines Monats Widerspruch bei der Gemeinde einlegen. Allerdings wurde dieses Widerspruchsverfahren in einigen Bundesländern abgeschafft, sodass Sie dort unmittelbar eine kostenpflichtige Klage beim Verwaltungsgericht erheben müssen, um sich gegen den Grundsteuerbescheid zu wehren.

Wenn Sie sich aber gegen die Grundlagen der Steuerfestsetzung (z. B. den Einheitswert oder die Steuermesszahl) wehren möchten, müssen Sie gegen den Einheitswert- bzw. den Grundsteuermessbescheid beim Finanzamt Einspruch einlegen.

Allerdings werden nicht in jeder Gemeinde jährlich Grundsteuerbescheide versandt. Manchmal wird die Grundsteuer öffentlich bekannt gemacht. Das ist zulässig, wenn die Grundsteuer unverändert bleibt und hat dann die gleiche rechtliche Wirkung wie ein persönlich zugestellter Bescheid. Die Widerspruchsfrist beginnt dann am Tag der öffentlichen Bekanntmachung. Ändern sich jedoch Hebesatz oder Messbetrag, muss ein neuer Bescheid erteilt werden.

Die festgesetzte Grundsteuer muss in vier Raten an die Gemeinde gezahlt werden. Die Zahlungen sind am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig, und zwar in Höhe von jeweils einem Viertel des Jahresbetrages.

Kleinbeträge unter 15 Euro im Jahr können zum 15. August in einer Summe von den Gemeinden eingefordert werden. Beträge bis 30 Euro können in zwei Zahlungen am 15. Februar und 15. August fällig werden. Ob sie für sich die Kleinbetragsregelung anwendet, entscheidet die hebeberechtigte Gemeinde selbst.

Möchten Sie die Grundsteuer in einem Jahresbetrag zahlen, können Sie das für das nächste Jahr bis 30. September des laufenden Jahres beantragen. Dann wird die gesamte Grundsteuer zum 01. Juli eines Jahres fällig. Ist der Antrag auf Jahreszahlung einmal gestellt worden, bleibt es so lange bei dieser jährlichen Zahlungsweise, bis Sie einen neuen Antrag stellen, ab dem nächsten Jahr zur Regelzahlung in vier gleichen Vierteljahresbeträgen zurückzukehren. Auch dieser Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden.

Den Grundsteuerhebesatz legen die Gemeinden selbst fest, sodass er von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich sein kann.

Grundsteuererlass und -ermäßigung

Zur Grundsteuer wird jeder Grundstückseigentümer herangezogen. Nur für Grundbesitz, der im öffentlichen Interesse genutzt wird und nicht kostendeckend bewirtschaftet werden kann, sieht § 32 Grundsteuergesetz einen Erlass der Grundsteuer vor. Betroffen von diesem Erlass können wissenschaftlich und kulturell bedeutsame Grundstücke und Gebäude, historische Bauten, öffentlich zugängliche Parkanlagen und ähnliche Grundstücke sein.

Für andere Grundstücke gibt es die Möglichkeit der Verminderung der Grundsteuer, wenn der Grundstücksrohertrag um mehr als 50 % verringert ist. Die Bedingung ist aber, dass der Grundstückseigentümer diese Ertragsminderung nicht zu vertreten hat. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % ist die Grundsteuer zu 25 % zu erlassen. Beträgt die Ertragsminderung 100 %, wird die Grundsteuer zu 50 % erlassen.

Sind auf einem Grundstück mehrere Wohnungen vorhanden, die zu unterschiedlichen Mieten vermietet werden können, müssen Sie bei der Ermittlung der Ertragsminderung die jeweiligen Vergleichsmieten für die unterschiedlichen Wohnungen ansetzen. Auch bei den nachzuweisenden Vermietungsbemühungen sollten Sie belegen können, dass die Einheiten zu den marktgerechten Preisen angeboten wurden. Der BFH hat deutlich gemacht, dass die geforderten Mieten sich nicht am unteren Ende der Vergleichsmieten bewegen müssen. Liegt die Vergleichsmiete z. B. in einem Mietkorridor von 8 Euro bis 10 Euro pro qm, genügt es, wenn die geforderte Miete innerhalb dieses Bereichs liegt.

Tritt eine Ertragsminderung in dieser Größenordnung ein, ist bis zum 31. März des Folgejahres ein Antrag nach § 33 Grundsteuergesetz auf teilweise Rückerstattung der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung zu stellen. Hierfür reicht meist ein formloses Schreiben an die Gemeinde aus, die die Grundsteuer erhebt. Nur in den Stadtstaaten schreiben Sie an das Finanzamt. Um Ihren Antrag zu begründen, müssen Sie mithilfe einer Ertragsberechnung die Mindereinnahmen sowie Ihre Bemühungen um eine Vermietung zu ortsüblichen Mieten darlegen. Manche Finanzämter verwenden einen eigenen Vordruck für Erlassanträge. Der Erlass der Grundsteuer ist übrigens nicht von Ermessen oder Nachsicht der Behörde abhängig, sondern gesetzlich in § 33 Grundsteuergesetz fixiert.

Beispiel: Aus dem vermieteten Mehrfamilienhaus ziehen in kurzer Zeit mehrere Mieter aus. Eine Neuvermietung gelingt trotz nachweisbarer intensiver Anstrengungen bis zum Jahresende nicht. Die Mieteinnahmen brechen ein. Statt des »normalen« Rohertrags von 60.000 Euro erzielt der Vermieter im Jahr 01 nur einen Rohertrag von 23.000 Euro. Der Eigentümer kann im folgendem Jahr 02 einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer wegen dieser Ertragsminderung stellen. Der Antrag ist an die Gemeinde zu richten und muss bis zum 31. März dort vorliegen.

Wichtig: Steht eine Mietimmobilie wegen Sanierungsarbeiten leer, ist das kein Grund für einen Grundsteuererlass. Im Normalfall wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer den Leerstand wegen Sanierung selbst zu verantworten hat. Das gilt auch beim Kauf eines unsanierten Mehrfamilienhauses.

Bundesverfassungsgericht entscheidet über Einheitsbewertung

Das Bundesverfassungsgericht hat im Verfahren 2 BvR 287 / 11 darüber zu entscheiden, ob die Nutzung von Einheitswerten auf die Stichtage 01.01.1964 und 01.01.1935 noch mit dem Gleichheitsgrundsatz unserer Verfassung vereinbar ist.

Entscheidet das Bundesverfassungsgericht, dass die jetzt benutzten Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer nicht mehr verfassungskonform sind und dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes widersprechen, wurde die Grundsteuer seit 2007 verfassungswidrig erhoben. Ist die Festsetzung noch nicht endgültig, können Sie die zu Unrecht erhobene Steuer zurückfordern. Eine Steuerfestsetzung kann in der Regel nach vier Jahren nicht mehr verändert werden. Die gleichen Fristen gelten für die Feststellungsbescheide über den Einheitswert. Dazu müssen Sie verhindern, dass die Bescheide über Grundsteuererhebung der vergangenen vier Jahre endgültig bestandskräftig werden.

Da in vielen Fällen die Einheitswertbescheide deutlich älter als vier Jahre sind, ist hier bereits die Feststellungsverjährung eingetreten. Ein Einspruch gegen die Feststellung des Einheitswertes ist dann nicht mehr möglich. Stattdessen können Sie einen Antrag auf Aufhebung des Einheitswertes stellen, den Sie mit den verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Einheitswertfeststellung begründen.

Während Baden-Württemberg per Verwaltungsanweisung entschieden hat, bei Einsprüchen und Aufhebungsanträgen die Verfahren bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ruhen zu lassen, werden in den meisten Bundesländern zunächst Ablehnungsbescheide versandt. Erhalten Sie einen negativen Bescheid auf Ihren Einspruch oder Antrag auf Aufhebung des Einheitswertes, müssen Sie hiergegen Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts beantragen. Einfacher ist es, bereits im ersten Schritt ein Ruhen des Verfahrens zu beantragen.