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Der Immobilienmarkt lockt mit historisch günstigen Krediten. Die Zeit für Investitionen ist günstig, auch wenn die Preise in guten Lagen anziehen. Stimmt der Preis, passt die Lage und fließt die Miete, können sich Immobilien zu wertbeständigen Kapitalanlagen entwickeln.

Beim Finanzamt lohnt sich der Kauf oder Bau garantiert. Treffen Vermieter von Anfang an die richtigen Entscheidungen, können sie viele Steuervorteile nutzen. Wir zeigen am Beispiel einer Eigentumswohnung, wie Vermieter am besten vorgehen. Unser Mann spart bereits im ersten Jahr 6.085 Euro Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag.

Eigentumswohnung für 150.000 Euro

Der 40-jährige Angestellte hat am 1. März 2012 in guter Lage für 150.000 Euro ein 60-Quadratmeter-Apartment gekauft. Finanziert ist die Immobilie mit 50.000 Euro Eigenkapital und 100.000 Euro Darlehen. Der Mann hat die Wohnung renoviert und zum 1. Juli vermietet: für 630 Euro im Monat (470 Euro Kaltmiete plus 160 Euro Nebenkosten). Er hat daher dieses Jahr für die sechs Monate Einnahmen in Höhe von 3.780 Euro.

Der Sollzins seines Kredits beträgt 3 Prozent und ist 15 Jahre lang festgeschrieben. Der Angestellte beginnt nicht sofort mit der Tilgung. Er hat ein Sondertilgungsrecht vereinbart, das er früher oder später ausüben kann. Bis dahin setzt er jedes Jahr die Zinsen für die volle Kreditsumme als Werbungskosten ab. Für das 100.000 Euro hohe Darlehen sind das bei 3 Prozent Sollzinsen 3.000 Euro im Jahr.

Er zahlt die Zinsen seit März. Das Finanzamt wird für das Jahr 2012 deshalb 2.500 Euro (3.000 : 12 x 10) anerkennen. Tipp Wenn Sie sowohl Zins als auch Tilgung leisten, geben Sie beim Finanzamt die Zinsen an, die Ihre Bank Ihnen bescheinigt.

Gebäudekosten abschreiben

Vermieter können jahrzehntelang hohe Werbungskosten absetzen. Zu den großen Brocken zählt die Abschreibung. Die Abschreibung gibt es nur für das Gebäude. Den Grundstückspreis müssen Eigentümer herausrechnen. Splitten Sie die Kosten für das Gebäude und den Boden gleich im Notarvertrag. Das Finanzamt ist laut Bundesfinanzhof an Ihre Aufteilung gebunden, wenn der Bodenwert angemessen ist (Az. IX R 34/05). Ist der Gebäudepreis nicht separat ausgewiesen, wendet das Finanzamt in der Regel ein Sachwertverfahren an. Für Eigentumswohnungen kommen meist rund 20 Prozent als Bodenanteil heraus. 80 Prozent schreiben Vermieter ab.

Nebenkosten

Die Abschreibung erhöht sich durch Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar, Makler, das Notaranderkonto und die Beurkundung des Kaufvertrags, die Gerichtsgebühren für Grundbucheintragungen, Eigentümerwechsel, für Auflassungsvormerkung und Löschung. Weisen Sie Ihre Nebenkosten nach. Kleinere Beträge geben Sie zusätzlich an – zum Beispiel Ausgaben für Telefonate mit dem Verkäufer oder dem Notar, für Besichtigungsfahrten vor dem Kauf und für Ihre Zeitungs- und Onlineinserate.

Die Anschaffungsnebenkosten für die Anfang März gekaufte Eigentumswohnung in unserem Beispiel betragen 15.450 Euro. Der Eigentümer hat es versäumt, den Kaufpreis von 150.000 Euro im Kaufvertrag zu splitten, deshalb ermittelt er pauschal seine Abschreibung:

Kaufpreis 150.000 Euro
Anschaffungsnebenkosten 15.450 Euro
Summe 165.450 Euro

20% Grundstuecksanteil 33.090 Euro
Bemessungsgrundlage 132.360 Euro

Unser Mann schreibt 132.360 Euro über Jahrzehnte verteilt ab. Im Amtsdeutsch ist das die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Für Altbauten aus der Zeit vor 1925 beträgt die Jahresrate 2,5 Prozent, für jüngere Baujahre 2,0 Prozent. Nach 40 oder 50 Jahren sind alle Immobilien abgeschrieben.

Der 40-jährige Angestellte in unserem Fall rechnet 2.648 Euro im Jahr ab (2 Prozent von 132.360 Euro). Im ersten Jahr zählen nur die Monate seit dem Kauf Anfang März. Die erste Rate beträgt für zehn Monate 2.207 Euro (2.648 : 12 x 10 ).

Investitionen geschickt abrechnen

Auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zählen zu den Werbungskosten. Das Finanzamt erkennt diese mit Umsatzsteuer an. Für neue Fenster waren 5.000 Euro fällig, für die Badsanierung 8.000 Euro und für Malerarbeiten und andere Schönheitsreparaturen 1.500 Euro.

All diese Arbeiten sind dazu da, den Standard der Immobilie zu erhalten. Vermieter können die Ausgaben auf einen Schlag abrechnen oder die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre verteilen.

Andere Regeln gelten, wenn Baumaßnahmen den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, wie der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann schreibt das Finanzamt die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt ab.

Haben Sie sehr hohe Renovierungskosten oder müssen Sie in den nächsten Jahren deutlich mehr Einkommen als heute versteuern? Dann kann es sich lohnen, die Ausgaben nicht auf einen Schlag, sondern über mehrere Jahre verteilt abzurechnen. Fragen Sie im Zweifel einen Steuerberater.

Nach dem Kauf Grenze beachten

Sanierungs- und Modernisierungskosten dürfen Vermieter in den ersten drei Jahren nach dem Kauf allerdings nur dann über ein bis fünf Jahre absetzen, wenn diese ohne Umsatzsteuer höchstens 15 Prozent der Gebäudekosten betragen. Andernfalls müssen sie über 40 oder 50 Jahre verteilt werden. Unser Vermieter hält die Grenze ein, wenn er ohne Umsatzsteuer höchstens 19.854 Euro ausgibt (15 Prozent von 132.360 Euro). Bisher liegt er bei 13.000 Euro für Bad und Fenster. Die 1.500 Euro für die Schönheitsreparaturen muss er nicht mitzählen.

Wenn Sie anfangs hohe Sanierungs- und Modernisierungskosten in der Steuererklärung angeben, kann es sein, dass Ihre Steuerbescheide die ersten drei Jahre vorläufig bleiben. Ihr Finanzamt wartet ab, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten. Unser Mann wird die 14.500 Euro für die Sanierung und Renovierung seiner Wohnung sofort absetzen. Er spart 5.186 Euro Steuern und Solidaritätszuschlag, weil er ohne die Investition mit seiner Frau 77.623 Euro Einkommen versteuern müsste. Liefe die Abschreibung fünf Jahre, kämen zwar 204 Euro mehr heraus, wenn das Einkommen gleich bleibt. Unser Paar hat sein Geld aber viel früher auf dem Konto.

Wissen Sie, wie viel Einkommen Sie in den nächsten Jahren versteuern müssen? Dann können Sie ermitteln, wie viel Geld es bringt, wenn Sie Ihre Ausgaben sofort oder über mehrere Jahre absetzen. Nach drei Jahren ist es dann egal, was eine Investition in die Immobilie kostet: Erhält sie nur den Standard, dürfen Vermieter sie immer sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen. Steigt der Standard oder wächst die Nutzfläche, können sie wenigstens Kosten bis zu 4.000 Euro im Jahr sofort absetzen.

Ganze Palette ausschöpfen

Zu den Werbungskosten gehören außerdem die Grundsteuer, Verwaltungskosten, Versicherungsausgaben und viele andere Posten. Unser Vermieter kann dafür nochmal 1.450 Euro abrechnen. Diesen Betrag zieht er mit der Abschreibung, den Investitionskosten und Kreditzinsen von seinen Mieteinnahmen ab. Unterm Strich bleibt ein Verlust von 16.877 Euro:

Verlustrechnung
Miete + Nebenkosten vom Mieter 3 780 Euro
Abschreibung für das Gebäude – 2 207 Euro
Renovierungs-, Sanierungskosten – 14 500 Euro
Kreditzinsen – 2 500 Euro
Übrige Werbungskosten – 1 450 Euro
Negative Einkünfte – 16 877 Euro

Vor allem in den ersten Jahren machen Vermieter häufig Verluste. Der Angestellte in unserem Beispiel muss mit seiner Frau statt 80.000 nur 63.123 Euro Einkommen versteuern. Das Paar spart im ersten Jahr schon 6.085 Euro Steuern und Solidaritätszuschlag beim Finanzamt.